[월부닷컴] 실전준비반 2강 후기: 부동산 임장의 모든 것을 배워보자 :)

열반스쿨 기초반에 이어, 월부닷컴에서 듣는 두번째 정규강의인 "실전준비반" 2주차 강의 후기를 정리해봅니다. 월부닷컴 카페에 올린 글인데, 개인블로그에도 공유해봅니다. :)

 

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안녕하세요^^

실준22기 저평가아파트 등71제일잘하조 트윙클111입니다.

 

이번 2주차 강의는 방랑미쉘님께서 "지역 분석 및 임장하는 법"에 대해 알려주셨습니다.

 

실준반 강의 들으시는 분들은 다들 지금 데드라인이 넉넉치 않은(저만 그런건 아니죠...? >.<) 임장보고서 작성하시느라 마음이 바쁘실텐데요. 저는 이번 실준반이 월부에서 정규강의로는 열반스쿨 기초반에 이어서 두번째이고, 정식 임장보고서는 처음 써보게 되어, 여러모로 임보에 대해 궁금한 게 참 많았습니다.

 

그래서 방랑미쉘님 강의를 무척 기다렸는데요(사실 그 동안 남겨주신 좋은 칼럼들로 참 많은 도움을 받고 있었는데, 유튜브 등에서 한번도 얼굴을 뵌 적이 없어서 너무 궁금했어요^^;;;). 진심 강의 들으면서 감탄을 얼마나 했는지 모릅니다..!!

 

귀에 쏙쏙 들어오게, 임보를 왜 써야 하고, 각 단계별로 무엇을 해야 하고, 그것들은 무슨 목적으로 해야 하는지, 또 그것들을 할 때 유의해야 할 점들은 무엇인지를 조목조목 정말 자세하고 짜임새 있게 잘 가르쳐주시더라구요♡♡

 

그리고 공부하는 수준(초보부터 not초보까지)에 따라, 임보의 각 단계별로 힘을 줘야 할 부분과 힘을 빼야 할 부분도 알려주셔서 저에게는 정말 큰 도움이 되었습니다.

 

좋은 강의로 임보에 대한 막연한 두려움을 많이 던져버릴 수 있게 해주신, 그래서 과장을 쪼금 보태면 얼른 빨리 임보를 쓰고 싶다는 생각까지 들게 해주신(네..ㅠㅠ 저는 아직 임보 라이팅은 시작도 못했습니다^^;;;) 미쉘님께 진심으로 감사드리며, 2주차 후기를 정리해봅니다. :)

 

넘나 좋은 강의 해주신 미쉘님, 감사합니다♡

 

 

지역분석의 모든 것

2주차 강의 주제가 "지역분석과 그 분석 결과를 담아내는 임보 작성하는 법"인 만큼, 2주차 강의의 초반에는 지역분석하는 방법을 정말 상세히 알려주셨습니다.

"사전조사에 너무 많은 시간이 걸려요"
"보고서를 쓰기 위해 사진을 찍고 있어요"
"비교분석은 언제 잘할 수 있나요?"
"임보를 꼭 써야 하나요?"

 

많은 분들이 이런 질문을 하신다고 미쉘님께서 말씀해주셨는데요. 저는 너무나도 공감이 되었습니다...!!!

 

아직 임보는 제대로 시작도 못해봤지만, 지난 기초반에서 간단한 수익률보고서를 작성하는데도 사전조사에 생각보다 시간이 많이 걸리고, 저도 사진을 많이 찍는 편이었거든요. 그리고 1강에서 비교분석하는 법에 대해 배우기는 했는데, 아직 앞마당도 없고, 적용해본 적이 없어서 막막하고..... 솔직히 카페에서 많은 분들이 임보에 대해 걱정하시는 걸 보면서.... "꼭 이렇게까지 해야 하는걸까?" 하는 생각을 했었습니다..ㅠㅠ (반성합니다..ㅠㅠ).

 

그런데 미쉘님 강의를 듣고 나니, 거시적 관점에서 지역분석을 시작해서 단지 수준까지 미시적으로 좁혀 들어가는 이유도 모두 이해가 되었고, 미쉘님께서 예로 들어주시는 부천과 평촌 사례를 듣는 데 너무 재밌더라구요. 개발계획 살펴보는 것들이 이렇게 연결이 되는 구나 깨닫는 것도 정말 재미있었습니다..!!

 

철저하게 지역분석을 하는 이유는 한 마디로 "잃지 않고 많이 버는 투자를 하기 위해서"인데요. 내가 아는 지역이 많을수록 정교한 비교분석과 가치평가가 가능하고, 그래야 내가 가진 자본금 규모 안에서 최선의 선택을 할 가능성이 커집니다.

 

한 마디로, "내 소중한 시간과 노력을 갈아 넣어서 모은, 나의 소중한 투자금을 잃지 않기 위한" 가장 효과적인 방어막인 셈이죠.

 

몇 천만원 투자금이면 1년 연봉과 맞먹는 규모인데, 그 소중한 돈을 지키기 위해 이 정도 노력은 당연한 것이라는 생각이 미쉘님 강의를 들으면서 많이 들었습니다.

 

저에게는 자칫 임보가 "보고서를 위한 보고서" 혹은 "과제로서의 임보"로 생각될 수도 있었는데요, 미쉘님 강의 덕분에 내 소중한 돈을 지키기 위한 무기라고 생각하고, 정보를 좀 더 치열하고 꼼꼼하게 분석하고 검토할 수 있을 것 같습니다. :)

지역분석을 하고 임보를 작성할 때는, 이 정보가 투자에 어떻게 연결되는지 늘 생각하겠습니다! :)

 

* BM

- 강의에서 배운 지역분석의 순서대로, 거시적 큰 그림에서 시작해서 미시적 단계로 순서대로 그대로 따라해보자.

- 임보는 보고서를 위한 보고서가 아니라, 내 돈을 지키기 위한 효과적인 방어막이자 무기! 무기를 튼튼하게 만들자.

- 지역분석을 제대로 해야, 나중에 내 돈을 더 좋은 투자처에 넣을 수 있음을 명심하자!

 

 

손품의 모든 것

임장보고서를 쓰고 앞마당을 만들려면 손품이 필수적인데요. 손품은 크게 지역정보 확인하는 것→입지 분석→시세 분석의 단계로 진행됩니다.

 

미쉘님 강의를 통해 지역 정보 분석 단계에서 확인해야 할 정보들, 또 입지 분석과 시세 분석 단계에서 확인해야 할 정보들을 각 요소요소 별로 배울 수 있었습니다.

 

특히 저는 해당 지역의 택지가 어떻게 형성되고 구성되었는지, 즉 택지를 연식별로 비교해볼 필요가 있다고 알려주신 대목이 무척 흥미로웠습니다. 택지개발순서에 따라 중심지 확인이 가능하다는 것을 이전에는 생각해본 적이 없었는데, 정말 그렇겠구나 생각이 들더라구요..!! 아직 모르는 게 너무 많아서, 저에게 부동산의 세계는 무궁무진한 것 같습니다..ㅎㅎ

 

또, 임보 작성 내용 중에 핵심이라고 할 수 있는 "입지 분석"에 대해서도 저희가 배우는 지표별로 상세히 알려주셨습니다.

 

입지분석의 지표와 기준에 대해서는 열반스쿨 기초반에서 양파링님 강의를 통해서 살짝 배웠는데요, 그때 양파링님께서 알려주신 기준에 대해 다시 한번 반복해서, 미쉘님이 알려주시는 평촌과 부천의 사례를 통해서 설명을 들으니 복습도 되고 참 좋았습니다.

 

특히 각 지표들을 양적 측면과 질적 측면을 모두 고려해서 보아야 한다는 점도 와닿고 좋더라구요.

 

학군에 대한 설명도 너무 흥미로웠는데요. 학군은 일자리 & 교통 만큼 중요하지는 않지만, 하락장에서 하락을 막아주는 요소가 된다는 점을 비롯해 "학군"이라는 입지 요소가 가진 특징들에 대한 설명도 너무 공감되고 귀에 쏙쏙 들어왔습니다.

 

또, 학원가도 다 같은 학원가가 아니어서, 양적 요소와 질적 요소를 함께 고려해야 한다는 점도요. 학원가 갯수는 요새 호갱노노 등 프롭테크 사이트들을 통해서 금방 확인이 가능한데요. 학원가의 질적 요소는 현장 임장을 해봐야 확인할 수 있을 것입니다. 이렇게 배우니까, 진짜 임장가서 뭘 봐야할지 알겠더라구요.

 

입지에 대해 배우면서 "부동산은 실제 사람들이 사는 삶의 현장"이라는 생각이 정말 많이 들었습니다. 어떤 정형화 된 기준만으로 드라이하게 보기보다는, 거주하는 사람들의 관점에서 보는 게 필요하겠다는 생각도 들었고요.

 

임장 & 임보를 쓰기 전에, 시세를 파악하는 것도 무척 중요한데요. 사실 그 동안 시세 파악에서 정확히 뭘 봐야 할지 잘 몰랐던 것 같습니다. 시세는 호갱노노, 아실, 네이버부동산 등에서 쉽게 확인할 수 있고, 요즘은 빅데이터 사이트들에서 시세의 흐름도 다 그래프로 그려서 분석해주는데, 제가 추가로 어떤 정보를 읽어내야 할지 잘 모르겠더라고요.

 

그런데 이번 미쉘님 강의를 통해서 시세 분석에서는 뭘 보아야 하는지를 명확히 알 수 있어서 정말 좋았습니다. 또 랜드마크 아파트를 파악할 때는 신축뿐만 아니라 연식별 랜드마크 파악이 필요하고, 왜 그래야 하는지를 설명해주신 부분도 너무나 와 닿았습니다. 진짜 미쉘님 강의는 사랑입니다♡

시세 분석을 비롯해서 손품 단계에서 해야 하는 것들과 그 이유를 모두 알려주셔서 감사합니다:) 왜 가격차이가 나는지, 그 이유를 항상 생각하겠습니다 :)

 

* BM

- 입지를 분석할 때, 각 기준의 양적 측면과 질적 측면을 모두 고려해보자.

- 입지분석의 각 요소별로 그 요소들이 말하는 것이 무엇인지, 왜 보아야 하는지를 항상 생각하며 분석하자.

- 표면적으로 보이는 데이터 그 이면의 의미들을 읽어내기 위해, 계속 생각하자!

 

 

발품의 모든 것

"임장보고서"의 핵심은 역시 "임장"이고, 그렇다면 발품이 임장보고서의 코어이자 엑기스라고 할 수 있을텐데요. 이번 2주차 강의에서 현장 임장을 나갔을 때, 보아야 할 것들에 대해서도 샅샅이 배울 수 있었습니다.

 

임장은 분위기 임장, 전화 임장, 그리고 매물 임장으로 나눌 수 있습니다. 강의를 통해 각 종류의 임장 단계별로 포인트를 두어야 할 부분, 보아야 할 부분들에 대해서 배울 수 있었습니다.

 

그리고 낯선 지역에서 분위기 임장 동선을 짤 때, 어디에서부터 시작하면 좋을지 정하는 꿀팁도 알려주셔서, 낯선 지역 임장할 때 정말 큰 도움이 될 것 같습니다. :)

 

저는 지난 일요일에, 저희 조 동료분들과 분위기 임장을 다녀왔는데요. 분임 다녀온 후에 강의를 들으니, 더 와닿고 이해가 되는 부분들이 많았던 것 같습니다. 사실 분임 루트 짜는 것도 쉽지가 않았는데, 저희를 이끌어주신 같은 조 선배님이 짜주신 루트를 보고 정말 많이 배웠습니다.

 

분임은 조원분들 덕분에 지난 주에 끝냈는데, 이번 주가 회사일이 몰리는 시즌이라 아직 단임은 제대로 계획도 세우지 못하고 시작을 못했는데요, 미쉘님 강의 덕분에 단임에서 무엇을 보아야 할지 좀 더 집중할 수 있을 것 같습니다. 사진은...절대 많이 찍지 않겠습니다 ㅋㅋㅋ

 

전화임장할 때 유의하거나 염두에 두어야 할 점도 정말 세세하고 현실적으로 알려주셔서 큰 도움이 되었습니다. 매수자 컨셉, 매도자 컨셉, 그리고 세입자 컨셉 전화를 통해 파악해야 하는 점들에 대해서는 열반기초반에서도 너바나님께 배웠는데, 미쉘님께서 세부적으로 설명해주셔서 다시 한번 복기하고 이해하는 데 많은 도움이 되었습니다.

 

분임할 때 지하철역 승차인원 & 하차인원 보는 포인트까지, 임장의 세세한 모든 것 알려주셔서 감사합니다 :)

 

* BM

- 분임, 전임, 단임 각 단계별로 보아야 하는 포인트를 잘 잡고, 그 핵심 포인트를 파악해보자.

- 사전 공부를 열심히 해서 궁금한 것들을 안고 하는 임장과 그냥 하는 임장은 질적으로 다르다! 물음표를 많이 갖고 임장을 가자.

 

 

오래하는 투자자가 되기 위한 마인드셋 :)

강의의 마지막 부분에서는 오래 지속하는 투자자가 되기 위한 마인드세팅에 도움이 되는 말씀도 많이 해주셨습니다.

 

미쉘님은 지금 밤 늦은 시간, 그리고 새벽 시간대 외에는 투자자로서 활용할 시간을 확보하기 어렵다고 하셨는데요. 이런 상황에서도 투자자로 계속 지속하면서, 강의와 실전투자를 할 수 있는 것은 마음을 어떻게 먹느냐가 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.

 

강의에서 미쉘님께서 말씀하신 것처럼, 지금 월부에서 강의를 들으며 열심히 과제를 하시는 모든 수강생분들은 다 제각각 사정이 다를 것입니다.

 

저도 10월~11월이 1년 중 가장 바쁜 시즌이라, 기초반 들을 때처럼 투자 공부할 시간을 내기가 어려워서 솔직히 마음이 많이 흔들렸습니다 ㅠㅠ 마음을 다잡고 싶어도 회사일이 몰리다보니 루틴은 무너지고, 독서를 한지는 일주일은 된 것 같습니다..ㅠㅠ 66일 과제 습관으로 야심차게 잡았던 습관은 한 3-4일 지키고나서 제대로 못 지키고 있구요.

 

사실 조금 더 독하게 마음을 먹으면 지킬 수 있지 않았을까 싶은 생각도 드는데, 마음의 여유가 없었다는 것이 솔직한 심정인 것 같습니다. 마음의 여유가 없다보니, 집중도 안되고, 책도 눈에 안 들어오더라구요.

 

그치만 사실 제각각 사정 없고 힘들지 않은 사람이 없을텐데, 그 바쁜 와중에도 꾸준히, 묵묵히 루틴과 투자 공부, 실전투자를 소화해가시는 많은 월부분들을 보면서 정말 반성을 많이 하게 됩니다. 저는 이제 월부에 들어온지 이제 두어달 정도 되었는데도 회사일이 몰아치니 살짝 무너지는데.... 몇년씩 흔들림 없이 하신 멘토님, 튜터님, 선배님들, 진짜 리스펙입니다. 저도 다시 마인드세팅을 새롭게 하고, 좀 더 멘탈도 탄탄하게 다져보아야 겠습니다.

 

 

* BM

- "할 수 있을까?"라고 생각하는 사람과, "할 수 있다!"고 생각하는 사람은 결과가 다르다는 것을 명심하자. 월부에서 오랫동안 지속하면서 성과를 낸 사람들은 "할 수 있다!"고 생각하는 사람들임을 잊지말자.

- 시간은 내가 만들어야 한다. 시간이 없다고, 상황이 여의치 않다고 흔들리지말고, 그 상황속에서 할 수 있는 것들을 하자.

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4시간이 훌쩍 넘게, 알찬 강의 해주신 미쉘님께 진심으로 감사드립니다.

열정적으로 알려주신 사항들 잘 기억해서, 시행착오를 최대한 줄이는 투자자로 성장하겠습니다. 감사합니다♡