월부에서 듣는 세번째 정규강의인 열반중급반 강의가 이번 주에 개강을 했고, 드디어 1강이 시작되었다.
1강은 방랑미쉘님 강의였는데, 역시나 기대했던대로 정말 명쾌하고 똑부러지게 잘 가르쳐주셨다. 알려주신대로 하면 잃는 투자를 하기도 어렵겠다는 생각이 들 정도 :)
투자 성공 확률을 높이는 방법에 대한 방랑미쉘님 강의후기를 월부 카페에 올렸는데, 개인블로그에도 공유해본다. :)
안녕하세요^^ [열중 12기 한달에 70권 읽어보조!] 트윙클111입니다.
실준반 강의가 끝나고 2주 가량의 방학이 지난 후, 드디어 이번 주에 열중반의 첫 강의가 시작되었습니다. 실준반 과제가 만만치 않아서 4주 동안 강의 수강과 쏟아지는 과제를 하며 실준반을 마무리하고, 2주 동안의 방학 동안 동료분들과 자실을 진행하고 있었는데요. 그러다보니 방학이 있었는지도 모르게 지나가고, 열중반 강의 첫주를 맞이하게 된 것 같습니다.
열중반의 제1강은 "투자 성공 확률을 높이는 방법"이라는 주제로 방랑미쉘님께서 강의해주셨습니다. 방랑미쉘님 강의는 실준반 2강에서 임장 & 임보쓰는 법에서 처음 접했었는데요. 그때도 어찌나 명쾌하게 설명해주시는지.. 그 이후에 임장하고 임보 쓸 때마다 지금도 미쉘님 2강 강의자료를 늘 옆에 두고 계속 보면서 하고 있는데요. 이렇게 도움을 많이 받고 있는 미쉘님 강의를 열중반 1강에서 또 만날 수 있어서 정말 감사했습니다...!!!
장장 5시간 가량 열강해주신 미쉘님께 감사드리며, 성공하는 투자를 위해 알아야 할 내용들로 가득찼던 1강 후기를 정리해봅니다. :)
** 후기는 강의내용은 가급적 배제하고, 느낀 점과 벤치마킹 위주로 작성했습니다. **
Part1. 준비되지 않은 투자자의 선택
다주택자 세금 부담에 대한 압박이 커지면서 몇년 전부터 "똘똘한 한 채" 투자가 부동산 투자의 트렌드 중 하나로 떠올랐습니다. "똘똘한 한채"라는 표현 자체가 입지 좋고 사람들이 선호하는 곳에 있는 부동산을 의미하기 때문에, 똘똘한 한채는 실패가 없으리라는 것이 최근의 인식이었는데요.
미쉘님 강의를 통해서 "똘똘한 한 채"가 시기와 상관없이, 언제나 수익성을 보장하는 것은 아니고, 똘똘한 한채에 투자할 때도 고려해야 할 것들이 많다는 것을 배울 수 있었습니다. 즉, 준비되지 않은 투자자는 그저 입지 좋은 지역은 실패하지 않으리라고 생각하고 성급하게 의사결정을 하겠지만, 월부에서 배운 우리는 입지와 더불어 강의에서 알려주신 다양한 요인들도 함께 고려해서 "준비된 투자자"로 탄탄하게 성장해야겠다는 생각을 다시 한 번 했습니다.
강의 초반에 미쉘님께서 예시로 들어주신 분당 지역 아파트가 바로 얼마 전에 단지임장을 다녀온 곳이라서, 더 흥미롭게 강의를 들을 수 있었는데요. 확실히 강의에서 예시를 접할 때, 송파구 풍납동 아파트, 강동구 고덕동 아파트 등... 제가 알고 있거나 다녀온 곳들을 만나면 기억에 더 쏙쏙 남더라구요. 강의를 들을 때도 이런데, 앞마당을 많이많이 제대로 만들어두면 투자물건 결정할 때는 얼마나 도움이 될까 싶은 생각도 들었습니다. :)
여튼... 강의에서 배운대로 준비되지 않은 투자자가 저지르는 오류나 잘못된 판단은 무척 다양한데, 그러한 준비되지 않은 판단이 같은 입지, 같은 단지에서도 얼마나 다른 투자 결과를 가져올 수 있는지를 배울 수 있었습니다.
아래 단지는 강의에서 미쉘님이 예시로 들어주신 그 단지 바로 옆에 있는 곳인데요. 제가 단임하면서 투자수익률 파악해보고 놀랐던 곳입니다. 같은 단지 47평 아파트가 2008년에 매매가 12억인데, 2014년 6억 5천까지 떨어집니다. 이 단지는 학군도 좋고, 역세권으로 교통도 좋은 곳입니다. 만약 입지만 보고 2008년에 들어갔다면 가격은 반토막이 나고, 수익률은 -50% 가까이 됩니다. 생각만 해도.... 아찔합니다..ㅠㅠ 그런데 같은 평형을 2015년 말에 들어가면 매전갭은 1.1억이고 매매가는 8억인데 지금까지 들고 있었다면 가격이 20억까지 상승했으니, 수익률이 거의 1200%에 달합니다.
그런데 준비된 투자자라면 어땠을까요? 분당 역세권 학군 최상급지의 33평 아파트가 2016년에 전세가율이 무려 96.5%에 달했을 때, 그래서 매전갭 2천만원의 투자금으로 분당 30평대 아파트에 들어갈 수 있었을 때, 준비된 투자자라면 강의에서 배운대로 봄/여름/가을/겨울 어느 사이클인지를 따져보고, 투자가 가능한 시기라고 판단된다면 기회를 잡았을 것 같습니다..!!
* BM
- 스스로 투자 기준과 실력을 갖추지 못하면 주변 정보에 휘둘리게 된다. "준비된 투자자"로서 실력을 기르자.
- 절대로 절대로 절대로 잃지 말아야 한다. 매매가가 하락하면 초보는 버티기 힘들다. 시장에서 살아남고 버텨내야 과실도 얻을 수 있음을 절대 잊지 말자.
- 투자를 지속하려면 리스크 관리가 필수다. 리스크를 허투루 대충 생각하지 말자!
Part2. 잃지 않는 투자를 위한 기준
성공하는 투자, 시장에서 계속 살아남는 투자자가 되기 위해서는 절대로 잃지 않는 것이 정말로 중요합니다. 그래서 미쉘님 1강에서는 "잃지 않는 투자를 위한 기준" 3가지를 자세히 알려주셨는데요.
월부에서 투자 기준을 잡거나 입지 평가할 때 강조하는 키워드들이라서 그 동안 많이 들었던 기준들이지만, 미쉘님 강의를 통해 그 중요성을 다시 한번 깨우칠 수 있었던 것 같습니다.
특히 저는 이번 강의에서 미쉘님께서 저와 같은 초보 투자자들이 궁금해할만한 디테일한 부분들의 기준을 잡아주셔서 굉장히 도움이 많이 되었습니다.
이를테면, 1~3호기처럼 아직 투자 경험이 없는 초기 투자일 때는 투자금을 적게 하는 것이 중요하다는 점, 초반에 투자금이 많이 들어가면 돈이 묶여서 더 투자하기 어렵게 되고, 그러면 투자를 지속하기 어려우니까 일단 처음에는 설령 많이 벌지는 못하더라도 투자금의 규모를 줄이면서 절대 잃지 않는 것에 집중하는 게 필요하다는 점 들을 짚어주셔서 방향을 설정하는 데 아주 많은 도움이 되었습니다.
그리고 "적은 투자금"이라는 것도 사실 개인마다 기준이 다르고 어찌보면 굉장히 주관적이고 애매할 수 있는데... 미쉘님께서 "적은 투자금"의 규모를 각자 어떻게 판단할 것인지를 알려주셔서, 그 점도 매우 도움이 되었습니다. 저는 요즘 같은 시장에서는 아무리 지방이라고해도 5천만원 정도면 투자금 규모가 작은 게 아닐까 싶은 생각도 했었는데요. "적은 투자금"은 이렇게 판단하는 것이 아니라, 각자 처한 상황이나 여건과 연동해서 판단해야 하고, 또 그 기준도 알려주셔서 많은 도움이 되었습니다. :)
* BM
- 잃지 않는 투자 기준을 늘 기억하고, 임보 작성하면서 매물 선정할 때도 늘 적용해보는 연습을 하자.
- 적은 투자금의 규모는 절대적인 것이 아니라, 나의 상황과 연동된 상대적인 것이다. 다른 사람을 보면서 휘둘리지 말고, 내 상황과 여건에 맞춰 투자계획을 세우고 실천해나가자.
Part3. 수익률 좋은 투자를 위한 기준
"잃지 않는 투자"의 조건은 사실 그 동안 월부 강의를 들으며, 또 나부맞이나 월부은 등의 책을 통해서 지속적으로 접했던 개념이자 기준들이라면, 1강의 세번째 강의 주제로 다루어주신 "수익률 좋은 투자를 위한 기준"은 그 동안 들었던 월부 강의에서 상대적으로 덜 강조했던 개념들도 있어서 새로웠습니다.
특히 "투자 타이밍"과 "가수요 여부"를 설명해주신 부분이 무척 흥미로웠는데요. 앞서 살펴본 분당처럼, 아무리 좋은 입지더라도 타이밍이 맞지 않으면 물릴 수 있다는 점을 꼭 염두에 두어야 할 것 같습니다.
그리고 개별 단지 단위로 봄/여름/가을/겨울의 투자 사이클을 접목한 분석도 무척 인상적이었는데요. 봄/여름/가을/겨울 사이클에 대해서는 열반기초에서도 배웠고, 다른 부동산 책에서도 본 적이 있는데, 저는 그 개념이 최소 지역 단위로 적용되어야 한다고 생각했는데, 동일 지역 내 단지에도 개별적으로 적용해서 투자 타이밍을 잡을 수 있다는 것이 무척 신선하고 인상적이었습니다..!
그리고 열반기초에서 너바나님은 "겨울"이 제일 좋아하는 시기라고 하셨는데요. 너바나님처럼 고수의 경지에 계신 분들은 "겨울"을 최적의 투자 타이밍으로 활용하실 수 있겠지만, 저와 같은 초보들은 오히려 "봄"시기가 매수 적기일 수 있다는 미쉘님 조언도 저는 무척 도움이 많이 되었습니다. "겨울"에 들어가는 것보다 수익률이 조금 낮아질 수는 있겠지만, 여러가지 시그널을 통해 "봄"이 왔음을 알아채고 들어가는 것도 아주 좋은 전략인 것 같습니다. 그러려면 꾸준한 시세트래킹은 필수겠지만요. :)
* BM
- 지역과 단지의 봄/여름/가을/겨울을 파악할 수 있도록 관심지역과 단지의 시세트래킹을 꾸준히 하자.
- KB 시계열 자료를 꾸준히 리뷰하자.
- 상승기와 하락기의 투자 전략이 다르다는 것을 이해하고, 각 시기에 맞는 투자 전략을 적용할 수 있도록 충분히 익혀두자.
- 불안정한 가수요와 안정적인 가수요를 구분해서 판단하자.
Part4. 투자자로 성장하는 방법
제1강의 말미에는 열중반을 듣는 수강생들을 위해, 열중반의 원씽인 독서의 중요성을 알려주시고, 마인드를 다시 한번 다잡을 수 있는 말씀들을 많이 해주셨습니다.
사실 직전에 수강했던 실준반에서 처음으로 임장보고서를 쓰고 앞마당을 하나 만들어보면서 뭔가 본격적으로 "투자 공부"를 한다는 생각이 들었고, 그 여세를 쭉~ 몰아가고 싶었는데, 열중반에서는 임장은 분임만 하는 것으로 최대한 자제하고, "독서"에 올인하라고 하시니...살짝 답답(?)한 마음이 들었던 것도 사실입니다 ㅋㅋㅋ
원래 저는 밖에 돌아다니거나 임장하는 것보다는, 책상 앞에 앉아서 하는 작업을 더 좋아하는 스타일임에도 불구하고, '한달 동안 책만 읽어도 되나?' 하는 생각이 조금 들었던 것이 사실인데요. 투자자로서 꼭 해야 할 4가지, 독서+강의+임장+투자의 기본기를 닦기 위해, 지금이 아니면 독서루틴이나 독서습관을 제대로 만들기 어렵다는 생각으로 이번 열중반은 독서에 올인해보도록 하겠습니다..!!!
첫 조모임OT에서 열중반 동안 독서 목표로 25권이라는 말도 안되는 목표를 선언했었는데요 ㅋㅋ 1주일이 지난 지금, 10권만 제대로 읽어도 다행이겠다 싶지만, 그래도 최대한 하는 데까지 열심히 해보도록 하겠습니다..!!
그리고 미쉘님 말씀처럼 최소한 1년 이내에 1호기 투자는 꼭 실천할 수 있도록, 지금 시점에서 해야 할 것들에 최선을 다해서 실력을 쌓아나가겠습니다..!!
* BM
- 독서는 투자자로서의 마인드셋, 의사결정 등 모든 과정에서 도움을 준다. 지금이 독서습관을 들일 수 있는 최적의 기회임을 명심하고, 독서에 올인해보자.
- 1년 이내에 꼭 잃지 않는 1호기 투자에 성공하도록, 지금 할 수 있는 것들을 충실히 해나가자.
장장 5시간 동안 좋은 강의 해주신 미쉘님께 정말 감사드립니다.
알려주신 기준들을 꼼꼼하게 따지고 적용해서 투자를 하면, 잃는 투자를 하기도 어렵겠다는 생각이 듭니다 ㅋㅋ 꼭 잃지 않는 투자, 나아가 수익률 좋은 투자를 할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
감사합니다♡♡♡
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