[열반스쿨 중급반] 2주차 강의 후기 : 손품의 모든 것!

열반스쿨 중급반 2주차 강의후기.

진짜 열반스쿨 강의는 하나부터 열까지 너무 도움이 많이 된다..!!!

 

임장지 선정이 고민이었는데, 임장지 선정 기준부터, 입지요소를 어떻게 가격과 연계시킬 것인지까지..체계적으로 알려주셔서 너무 큰 도움이 되었다.  카페에 올린 강의후기를 개인블로그에도 공유해본다. :)

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안녕하세요^^ [열중12기 한달에 70권 읽어보조!] 트윙클111입니다.

 

지난 주 방랑미쉘님 강의를 통해 투자 성공 확률을 높이는 방법에 대해 배웠다면, 이번 주에는 주우이님께서 투자 성공 확률을 높이기 위해 우리가 갖추어야 할 안전장치, 즉 지역분석 뽀개기를 위한 단단한 무기가 되어 줄 "손품 노하우"의 모든 것에 대해 알려주셨습니다.

 

지난 실준반에서 첫 임장보고서를 써보면서 손품의 중요성과 어려움을 조금이나마 경험해보았고, 실준반 종료 후 동료들과 막간의 방학 기간을 이용해 자실반을 하면서도 사전조사를 했었는데요, 이제 겨우 두번째 임보를 경험 중인 초초초보라서 그런지, 임장보고서를 위한 손품이 시간이 꽤 걸리고 어렵더라고요ㅠㅠ

 

물론, 임보를 작성하면서 재밌을 때도 많았습니다. 동료들과 함께 시작한 자실반의 임장지 사전조사를 하면서, 새롭게 알게 된 사실들이 너무 많았고, 그런 것들이 하나하나 참 재밌고, 자료 살펴보다가 시간가는 줄 모를때도 있었는데요.... 저희가 늘 부족한 시간을 쪼개서 임보를 써야하다보니, 어떻게 하면 제한된 시간동안 효과적으로 손품을 팔고 지역분석을 할 수 있는지가 고민이었습니다.

 

이번 열중반의 2강, 주우이님의 "부자로 가는 손품 노하우"에서는 제가 가진 이런 고민들을 한 방에 날려주셨습니다...!! 주우이님 강의는 기초반 4강의 멘토님 특강, 그리고 실준반에 이어 세 번째였는데요. 세번 모두 새로운 내용들로 많은 인사이트 주셔서 정말 감사합니다. 손품의 모든 것을 명쾌하게 알려주시고, 제가 월부에서 공부하면서 개인적으로 늘 가지고 있던 궁금증도 많이 해결해주셔서 더 감사하고 좋았던, 2강 후기를 정리해봅니다. :)

 

 

* 후기는 강의내용은 가급적 배제하고, 느낀 점과 벤치마킹 사항 위주로 작성하였습니다 *

 

손품과 임장지 선정에 대해 궁금했던 사항들을 해결해주신, 좋은 강의 해주신 주우이님, 감사합니다^^ 

 

손품, 잃지 않는 투자를 위한 튼튼한 기초공사 :)

임보를 쓸 때, 실제 분임, 단임, 매임 등 임장을 나가기 전에 지역파악을 위해 다양한 자료들로 손품을 팔게 됩니다. 월부 카페에 올라온 임장보고서를 보다보면, 지역 개요, 인구, 입지 분석 등의 파트가 여기에 해당될텐데요. 사실 이 부분을 보면서부터 그 양과 내용에 압도되어... 임보 작성이 두렵게 느껴지기도 합니다.

 

그리고..저는 첫 임보를 쓰면서 시세 따는 게 정말 힘들고 지루(?)했는데요...ㅠㅠ 그 많은 아파트의 다양한 평형과 타입에 대해 엑셀에 하나하나 자료를 채워넣다보니...뒤로 갈수록 과장 조금 보태면 살짝 토할 것 같은 기분이 들기도 했습니다..ㅠㅠ 이렇게 지난한 과정을 거치는 손품에 우리는 왜 시간과 에너지를 들여야 하는 걸까요?

 

바로 현장에서 보기 힘든 "전체적인 큰 그림"을 파악하기 위함입니다. 현장에 나가서 지역 분위기나 단지 상태, 매물 등을 볼 수는 있지만, 그 각각의 단지와 매물이 속한 지역 전체에 대한 큰 그림은 이러한 사전 스터디가 없으면 파악하기 어렵습니다. 사전조사를 하지 않고 투자처를 고르다보면, '좋은 지역이니까', '호재가 있으니까', '사람들이 좋다고 하니까' 투자하기 십상입니다. 나중에 공급물량이 얼마나 되는지, 내가 전세를 맞춰야 할 때 역전세 가능성은 없는지 등 중요한 사항을 놓치기도 쉽고요. 사전조사를 충실하게 해 두면, 현장에 나가서 그 지역을 정확하고 빠르게 이해할 수 있고, 그 만큼 지역에 대한 이해도가 높아지고, 투자처에 대해 정확한 판단을 할 수 있게 됩니다. :)

나무 한그루 한그루에 대해서 잘 아는 것도 중요하지만, 그 전에 그 나무가 뿌리내린 숲이 어떤 곳인지 잘 아는 것! 손품은 그것을 가능하게 해줍니다. :) 

 

특히 이번 2강 내용 중에서 저는 강의 초반에 주우이님께서 "임장지 선택"에 대한 기준을 명확하게 정리해주신 부분도 많은 도움이 되었습니다.

 

아마 저처럼 월부에서 공부를 시작한지 얼마 되지 않는 분들은 임장지 선택이 궁금하고 고민이실 것으로 생각됩니다. 지금 서울/수도권은 투자금의 규모, 전세가율 등 월부 기준에 비추어 봤을 때, 투자 범위를 벗어나는 곳들이 많습니다. 이미 많이 상승해서 저평가 된 곳을 찾기도 쉽지 않구요. 그래서 저 또한 지방 투자에 관심이 많고, 처음 시작은 지방 투자로 해야 할 것으로 생각하고 있는데요.

 

그렇다보니, 임장지 선정이 계속 고민이었습니다. 실준반에서 첫 앞마당은 너바나님이 알려주신대로 거주지 주변으로 했고, 두 번째 앞마당은 서울에서 가까운 1기 신도시 중 한 곳을 선택해서 하고 있습니다. 그런데 이후에는 임장지를 어떤 기준으로 선정해야 할지, 실제 투자를 고려해서 지방으로 가야할지, 아니면 임장습관을 들이기 위해 접근성이 좋은 서울 & 수도권을 조금 더 해야하는지가 고민이었는데요.

 

주우이님께서 이번 강의에서 그 기준을 명확하게 제시해주셔서 의사결정을 하는 데 많은 도움이 될 것 같습니다...!! 임장보고서 5개 이하인 경우, 임보 6개 이상인 경우, 임보 11개 이상인 경우 크게 카테고리를 어떻게 잡으면 되는지 기준을 제시해주셔서, 알려주신 기준 고려해서 앞마당을 만들어가면 될 것 같습니다.

 

또 임장지역을 어떻게 확장해나가는지(거점+확장), 또 임장지 선정시 무엇을 고려해야 하는지, 임장 & 임보 작성을 위한 계획은 어떻게 세워야하는지도 알려주셔서 앞으로 앞마당을 하나하나 넓혀나갈 때 큰 도움이 될 것 같습니다..!

 

 

** BM

- 강의에서 알려주신 기준을 적용해서 세 번째 임장지를 선정해보자(두번째 임장지의 확장으로).

- 임장 & 임보쓸 때, 계획 없이 벼락치기로 작성하지 않도록, 제일 먼저 한달 플랜을 잘 세우고, 플랜에 따라 계획대로 차근차근 임장하고 임보를 작성해나가자.

 

 

입지 결정요소들이 가격에 미치는 영향

 사전조사에서 핵심적인 내용 중 하나가 바로 "입지분석"입니다. 입지분석은 ㅇㅈㄹ, ㄱㅌ, ㅎㄱ, ㅎㄱ, ㄱㄱ 등 5가지 기준을 적용해서 하게 되는데요. 각각의 입지요인들이 어떠한 의미가 있으며, 왜 중요한지, 또 각 입지요소들이 어떻게 상호 연결되어 있으며, 가격에 어떤 영향을 미치는지 등을 아주 자세히 배울 수 있었습니다.

 

수도권 입지 분석을 할 때는 "기승전 일자리"라는 이야기를 많이 합니다. 그 만큼 수도권 입지에서는 "일자리"가 차지하는 위상이 크고도 중요한데요. GBD, CBD, YBD로 대표되는 서울의 3대 업무지구와의 접근성이 중요하고, 그 중에서도 GBD 까지의 접근성이 핵심입니다.

 

사실 월부에서 공부를 하기 전에는 그냥 "강남~강남~"하는 이유가, 강남이라서 그런 줄 알았는데요 ㅋㅋ 입지 공부를 할수록 강남 부동산 가격이 왜 이렇게 비쌀 수밖에 없는지를 객관적으로 파악하게 되는 것 같습니다. 서울이 전체 수도권 일자리의 46%를 차지하고, 이 중 GBD가 28%를 차지하고, 여기에 분당 & 판교 등 동남권 생활권 연계지역까지 확대하면 무려 170~180만개의 일자리가 이 지역에 분포합니다. 게다가 일자리의 질도 타 지역과 비교불가이구요.

스톡데일님이 올려주신 일자리 자료를 보면, GBD 지역이 얼마나 대단한 곳인지를 알 수 있습니다..! 수도권 입지는 기승전 일자리!! 

 

수도권에서는 교통도 정말 중요하고, 그 중에서도 특히 지하철 접근성이 아주 중요한데요. 그것도 결국 따지고 보면, "일자리 접근성" 때문입니다. 즉, 직장까지 얼마나 빠르고 편하게 갈 수 있느냐에 따라 주거지의 가치가 결정되는 것인데요. 수도권에서 교통과 관련해서는 호재도 많이 고려됩니다. 이번 2강에서는 교통 호재를 어떻게 바라보아야 하는지, 호재와 입지가치 중에서 무엇을 어떻게 고려해야 하는지, 교통이 가격에 어떻게 반영되는지 등도 배울 수 있었습니다.

 

작년과 올해 이어진 뜨거운 상승장에서, 수도권 일부 지역은 GTX라는 대어급 호재를 만나 가격 상승폭이 어마어마했습니다. 언론에도 많이 보도된 것처럼, 의왕시 인덕원푸르지오엘센트로는 GTX 노선에 의왕이 들어갈 거라는 호재가 터지면서 10억이던 매매가가 한달 만에 5~6억이 올라서 15억~16억 실거래가를 찍기도 했는데요. 16억대는 강남3구에 들어가는 송파 역세권 준신축 아파트 가격하고도 맞먹는 가격인데, 사실 입지가치로 보면 송파와 의왕이 동급일 수 없는데... 교통 호재의 힘이 정말 크구나 하는 것을 느꼈습니다. 그런데 주우이님 강의를 통해 이런 호재도 어떻게 접근해야 하는지 냉철한 관점을 배울 수 있었습니다. :)

 

또, 학군과 편의시설(환경), 그리고 공급량 등이 가격에 어떻게 반영되고, 상승장과 하락장에서 각각 어떤 영향을 미치는지도 정말 흥미로웠습니다. 특히... 투자자라면 수능 난이도 뉴스도 그냥 흘려 들을 것이 아니라, "수능이 불수능이었네?"라고 판단되면, 그 다음에 그것이 부동산 시장, 특히 임대 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을지까지 연계해서 생각해야 한다는 부분은 진짜 놀라웠습니다....!!! 역시... 부동산은 단순한 투자처가 아니라, 사람들의 생활이 오롯이 반영된 생활현장이라는 것을 다시 한번 상기하고, 이런 관점에서 접근해야겠습니다...!!!

 

 

** BM

- 뉴스를 접할 때, 그것이 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 상상력을 발휘해서 해석해보자.

- 입지요소를 분석할 때, 드라이하게 팩트를 기술(description)하는 데 그치지 말고, 그러한 팩트가 가격에 어떤 영향을 줄 것으로 예측되는지, 나의 해석과 생각을 임보에 꼭 담아보자.

 

 

손품 루틴의 생활화..!!

 

손품 루틴에 대해 알려주신 부분도 이번 2강에서 개인적으로 아주 큰 도움이 되었던 부분입니다.....!!!

 

꾸준한 현재 시세 확인을 위해 평당가 follow-up을 해야 하는데, 어떤 사이트를 이용하면 효과적인지, 전화임장의 루틴은 어떤 시간대를 이용해서 세팅하면 좋은지, 또 시세그룹핑은 어떻게 하고, 시세 트래킹에서는 무엇을 보아야 하는지 등을 상세히 알려주셔서 큰 도움이 되었습니다.

 

월부 강의를 듣다보면, "이렇게 떠먹여주시는데 실패하기도 어렵겠다.....!" 싶을 정도로 각 단계별로 저희가 해야할 것들은 아주 상세하게 알려주시는데요. 다 알려주시니까 행동에 옮기고 실천하기만 하면 되는데.... 저는 그게 여전히 쉽지가 않은 것 같습니다..ㅠㅠ

 

특히 전화임장 & 매물임장이 아직 어려운데요. 전화임장 한 번 하려면 머릿속으로 시나리오 짜고 전화를 하곤 합니다. 그것도 아직 일상화 되지는 못했고, 매물예약할 때 겨우 해보곤 하는데요. 전화임장을 매일 루틴으로 해야 한다는 말씀을 들이니...벌써부터 살짝 걱정이 되고 두렵기는 합니다..ㅎㅎ

 

그런데 월부에서 실전반이나 지투반 들으시는 분들 보면 정말 매일 전임을 하시는 것 같더라구요. 아직은 다 어렵게 느껴지지만, 환경 안에 있으면 어떻게든 그 벽을 깰 수 있으리라 생각되기도 하고, 전임을 하게 되었을 때 무엇을 체크하며 해야 할지를 알게 되어서, 이번에 열중반 끝나고나면 중단된 임보를 다시 작성하면서 전임을 생활화 해봐야겠습니다.

 

그 밖에도 시세그룹핑, 시세트래킹, 그리고 KB주간시계열 및 월간자료 follow-up 하는 방법에 대해서도 알려주셨습니다. KB시계열도 한동안은 모니터링하다가 요즘은 못했는데, 다시 해봐야겠습니다. :)

방랑미쉘님과 주우님께서 꾸준히 체크해보라고 당부하신 KB시계열. 한 동안 스스로 블로그에 정리하다가 멈췄는데, 다시 꾸준히 해봐야겠습니다..!!! 

 

 

** BM

- KB주간시계열 및 월간통계 알람 걸어놓고 꾸준히 모니터링하기.

- 전화임장 루틴으로 만들기.

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장장 4시간이 넘는 긴 시간 동안 지역분석에 필요한 모든 것을 알려주신 주우이님, 정말 감사합니다♡

 

고민이었던 임장지 선정에 대해서도 기준이 명확해졌고, 임보 쓸 때 지역분석에 반드시 들어가야 할 정보들을 어디에서 효율적으로 찾을 수 있는지도 파악할 수 있게 되었습니다. :)

 

알려주신 기준과 방법들 잘 적용해서, 우리집 앞마당에 무엇이 있는지 훤히 손바닥 들여다보듯 알수 있는 것처럼, 그렇게 지역을 제대로 뽀개는 앞마당 만들기 & 임보 작성을 하도록 하겠습니다...!!!

 

감사합니다♡