[월부닷컴] 열반스쿨 중급반 3주차 강의 후기: 발품 & 실전투자에 필요한 모든 것!

요즘 열심히 수강하고 있는 월부닷컴 열반스쿨 중급반. 월부닷컴 강의는 열반스쿨 기초반, 실전준비반에 이어 세번째인데 이번에도 도움이 많이 된다. 

 

이번 주에는 양파링님 강의가 있었는데, 월부 카페에 올린 강의후기를 개인 블로그에도 공유해본다. :)

---

 

 

 

 

안녕하세요^^ [열중12기 한달에 70권 읽어보조!] 트윙클111입니다.

 

열중반의 3주차 강의는 양파링님의 실전투자에 관한 강의였습니다. 열중반 1주차에 방랑미쉘님께서 '잃지 않는 투자 & 수익률 좋은 투자' 강의를 통해 투자자의 관점과 마인드를 다시 한번 잡아주시고, 2주차 강의에서는 주우이님께서 '손품의 모든 것'에 대해 알려주셨는데요.

 

이번 3주차 강의에서는 양파링님께서 발품, 투자(매수), 그리고 임대를 놓는 과정까지 실전투자의 모든 것에 대해 디테일하게 알려주셨습니다. 특히 생생한 실전투자 사례를 소개해주셔서 정말 도움이 많이 되었던, 3주차 강의 후기를 정리해봅니다. :)

 

 

** 강의후기는 내용은 최대한 배제하고, 느낀 점과 BM 위주로 작성하였습니다 **

 

긴 시간 동안 좋은 강의 해주신 양파링님, 감사합니다♡ 

 

Part 0. 발품의 필요성

 

2주차 강의가 사전조사에 초점이 맞추어져 있었다면, 3주차 양파링님 강의는 "현장으로 나가는 것"에 포커싱이 되어 있었습니다. 그래서 왜 현장에 나가야 하는지, 현장에 나가기 위해 준비해야할 것들은 무엇인지, 현장을 보고 실제 실전투자를 할 때 유의해야 할 사항들은 무엇인지를 배우는 것이 이번 주 강의의 주된 목표였는데요.

 

본격적으로 발품 준비에 대해 배우기 전에, 우선 "발품의 필요성"부터 짚고 넘어가는 시간이 있었습니다.

 

월부에서 공부를 하다보면, 분위기임장-단지임장-매물임장 등... 임장이 참 종류도 많고, 각각의 임장마다 꼭 체크해야 할 것들도 있고...뭐하나 쉬운게 없습니다 ㅋㅋㅋ 특히 저처럼 월부에 들어온지 얼마 안된 초보 입장에서는, 분위기 임장은 다리 아프고 몸은 힘들어도 어찌어찌 하겠는데.... 단지임장 할 때는 이걸 언제 다하나 현타가 오고.... 매물임장은 부동산 예약하는 것부터 보통 일이 아닙니다 ㅋㅋㅋ

 

그런데 이런 임장은 왜 꼭 해야 하는 걸까요? 요즘 인터넷으로 3D로 아파트 동호수별로 매 시시각각 일조량이 얼마나 되는지까지 알수 있고, 로드뷰로 길거리도 볼 수 있고, 손품으로 커버되는 것도 많은 것 같은데, 대체 왜 현장에 그렇게 많은 시간을 갈아 넣어야 하는 것일까요?

 

그것은 바로....... 현장에 가야만 볼 수 있고, 알 수 있는 것들이 있다는, 부동산의 본질에 관한 단순한 진리 때문입니다!!! 부동산은 우리가 거래하는 상품이 움직일 수 없이 고정되어 있다는 것이 본질적 특징입니다. 말 그대로 그래서 "부동산"인데요 ㅋㅋㅋ 그래서 그 특성을 확인하려면 우리가 보러 가는 것이 너무나 당연합니다.

 

특히 지역분위기, 지역 주민들, 분위기 좋은 곳, 한 마디로 "살고 싶은 곳"이 어디인지를 정확히 파악하려면 반드시 현장을 훤히 꿰뚫고 파악해야 합니다. 그 "살고 싶은 곳"이 바로 수요가 몰리는 곳이고, 수요가 몰려야 가격이 상승하고, 그래야 내가 투자한 물건의 자산가치가 상승할테니까요. 즉, "살고 싶은 곳"을 확인하고 찾아야, 성공적인 투자가 가능합니다. 나중에 환금성이 좋은 것은 두말할 것도 없고요. :)

 

특히 이렇게 수요가 몰리는 곳은 나중에 하락장이 오더라도 가격 방어하는 데 용이합니다. 이렇게 수익률을 극대화하면서 리스크를 최소화할 수 있는 곳을 골라내려면, 지역을 많이 알면 알수록 유리하고, 그러기 위해서는 현장을 파악하는 발품은 필수인 것입니다.

 

즉, 발품은 내가 하는 투자를 지켜주기 위한 최소한의 대비책이자 방어책인 셈입니다..!!

 

 

** BM

- 임장할 때는 각각의 임장이 투자에서 왜 필요한지, 필요성과 방향성을 분명히하고 진행하자.

- 발품은 수요가 몰리는 곳을 확인하는 과정이고, 그것이 투자수익률과 직결될 수 있음을 기억하자.

 

 

Part 1. 사전준비부터 현장임장

 

또 이번 강의에서는 효과적이고 효율적으로 임장을 하는 방법에 대해서도 아~주 자세히 배울 수 있었습니다. 임장을 효율적으로 하기 위해서는 우선 계획을 잘 세우는 것이 중요한데요. 분임도 마찬가지고, 단임도 계획을 잘 세워서 하는 것이 무척 중요합니다.

 

우선 분임에서는 임장동선, 즉 루트를 짜는 것 자체가 일종의 계획인데요. 분위기임장 루트를 짤 때, 고려해야 할 요소들도 하나하나 세세하게 배울 수 있었습니다.

 

저는 지난 실전준비반에서 첫 임보를 쓰면서 분위기임장을 해보았고, 그 다음으로는 열중반 시작하기 전에 방학 기간 동안 다른 지역에 임장을 해보았는데요. 실준반에서 첫 분임을 하면서 루트를 짰을 때는, 어떤 요인들을 고려해서 루트를 짜야 할지 잘 몰라서 진짜 엉망진창이었던 것 같습니다.

 

제가 짠 루트가 얼마나 엉망이었는지는, 같은 조에서 저희를 데리고 분임을 해주신 선배님의 분임루트를 보면서 여실히 깨달을 수 있었는데요..!! 선배님 루트를 보니까, '아~! 분임 루트는 이렇게 짜는 거구나..!!'하는 생각이 들었고, 정말 많이 배울 수 있었습니다. :)

 

그 이후에 1기 신도시 중 분당을 임장할 때는 처음의 시행착오를 조금이나마 개선해서, 먼저 대략적인 입지지도를 그려보고, 이를 고려해서 분임 루트를 짰었습니다. 분임 루트를 그리고 임장을 가는 것은 정말 중요한데요. 그래야 보려고 했던 곳들을 다 볼 수 있고, 그날 목표한 곳들을 빼놓지 않고 볼 수 있기 때문입니다. :)

 

강의에서 양파링님이 분당 아파트 단지임장 이야기를 하시면서 "임장지역 쪼개기" 이야기를 해주셨는데요. 저도 분당구 임장 계획 세울 때, 300세대 이상 아파트만으로 추렸는데도 단지가 120개가 넘어서 깜놀했던 기억이 납니다..ㅎㅎ 그런데 120개가 넘는 곳도, 하루에 단지를 30개씩 보면 4일이면 다 볼 수 있습니다. 저도 주말 이틀 동안 단지 60개를 봤었는데요. 그때 '아..! 이렇게 하면 되는구나..!' 하는 느낌이 들어서, 나름 뿌듯함을 느꼈었는데, 강의 들으면서 그 기억이 떠올라서 더 공감이 되었습니다 ㅋㅋ

 

분당 분위기임장 하면서 그려보았던 간략한 입지지도 & 분임루트. 내 손으로 직접 분임루트를 그려보고 분임을 하는 것이 중요한 것 같습니다 :) 

 

** BM

- 임장할 때는 임장계획을 잘 세워서, 계획대로 임장을 진행하자.

- 임장 동선을 짤 때는 소요시간, 주요 시설, 봐야할 단지 체크, 시작점 & 끝지점 등을 명확히하고 진행하자.

 

 

Part 2. 매물임장부터 가격 협상

 

이번 3주차 강의에서는 제가 아직 두려워하는... 매물임장에 대해서도 자세히 배울 수 있었습니다.

 

분위기임장은 다리 아프고 힘든 것을 견디면 되고, 단지임장은 지겨움과 '언제 다하지..?!'하는 막막함을 극복하면 되는데요. 매물임장은 저혼자 열심히 한다고 되는 게 아니고, 부동산에 연락해서 매물예약하고, 실제로 집을 보러 가야 하는 것이라서 뭔가 더 어렵게 느껴지고 막막한 게 사실입니다..ㅠㅠ

 

아직 매물임장은 몇 번 해보지 않았는데, 부동산 연락하면 요즘 수도권은 거래가 많지 않아서 그런지 부사님들이 다 친절하시고 엄청 열정적으로 대해주시고, 매물보는 스케쥴도 잘 잡아주셔서 막상 해보면 괜찮은데, 그래도 연락하기까지가 참 어렵더라고요..ㅠㅠ 그리고 나중에 부사님께 다음 기회에 투자하겠다고 연락드리고 정리하는 것도 쉽지 않고요 (이번에 투자 못한다고 해도, 더 좋은 물건 나왔다고 계속 연락해주시는 거... 아직 어떻게 대응해야 할지 넘나 어려운 1인입니다 ㅋㅋㅋ)

 

아무튼, 매물임장이 아직 어색해서 그런지 실제로 집을 보러 가서도 저는 봐야할 것들을 아주 꼼꼼하게 보지는 못하고, 부사님이 보여주시는 대로 거의 이끌려 다녔던 것 같습니다..ㅠㅠ

 

이번 양파링님 강의를 통해 매물 보러 갔을 때, 인테리어 수리 비용을 빠르게 대략 계산하는 방법도 알 수 있었고, 여타 참고해야 할 사항도 배울 수 있었습니다. 머릿속으로 상상해보며 시뮬레이션을 해보니, 이제 다음 번에 매물보러 가면 인테리어 비용은 좀 더 빠르게 계산할 수 있을 것 같습니다..!!

 

그치만 아직 누수와 결로 확인 & 대응은 생각만해도 어렵습니다..ㅠㅠ 특히 싱크대를 열어서 누수 여부 확인하는 것도 제가 집보러 가서 막상 할 수 있을지 생각해보면 아직 자신이 없는데요. 매물임장도 점점 더 생활화해서, 좀 더 자연스럽고 능숙하게 볼 수 있도록 해야 겠습니다..!!!

 

그리고 개인적으로 인테리어 계약사항에서 꼭 확인해야 할 것 & 주의사항도 정말 꿀팁이었습니다..!! 제대로 된 계약서와 미흡한 계약서를 대조해서 설명해주시니까, 더 비교가 되고 팍팍 와 닿았습니다. 집 매매계약서 뿐만 아니라, 임대를 주기 위해서 수리할 때, 인테리어 계약서도 꼼꼼히 잘 살펴야겠습니다. :)

 

 

** BM

- 매물을 볼 때는, 그 매물이 "내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것"인지를 스스로 계속 자문하고 체크하자. 만약 best 물건이 아니라면 굳이 고집할 필요 없다(특히 누수있는 집은 주의!)

- 인테리어 계약할 때도 계약서 꼼꼼하게 잘 체크하고, 특히 대금지급 방법은 문제 없도록 잘 체크하자!

- 매물의 상황을 파악해서, 가격 협상의 키로 활용하자.

- 1등 물건은 단지 입지가 가장 우수한 것을 의미하는 것이 아니다. 해당 시점에 저평가된 물건 중에서 내 투자 기준에 가장 부합하는 것이 1등 물건이다. 고로, 각자 처한 상황에 따라 1등 물건이 다를 수 있다!(투자금 규모 등)

 

 

Part 3. 투자단계별 주의사항

 

다음으로, 매수 결정-매매 계약-임대 계약 등 실전투자의 각 단계별로 주의해야 할 사항도 꼼꼼하게 일러주셨습니다.

 

권리관계를 파악하는 데 기본인 등기부등본을 열람할 때 어떤 부분을 눈여겨 보아야 하는지, 매매계약서는 물론 하나하나 다 중요하지만 그 중에서도 꼭 체크해야 할 사항들은 무엇인지, 계약서 주의사항도 알려주셨습니다.

 

매매계약서 외에 임대계약을 체결할 때, 임대계약서 작성방법과 특약사항 명시 내용, 그리고 잘 체크해야 할 사항들도 일러주셨는데요. 임대계약 체결 시에는 특약을 잘 정리해두는 것이 중요할 것 같습니다. 특약이라고해서 대단한 내용이라기보다는 서로 양해했던 사항들을 명문화 시켜두는 것인데요. 이런 장치들이 추후 혹여라도 발생할 분쟁의 소지를 예방해주기 때문에 중요할 것 같습니다.

 

그리고, 임차인에게 보증금을 돌려줄 때, 보증금 반환 대상이 달라지는 부분에 대해서 상세히 알려주신 것도 무척 큰 도움이 되었습니다. 이 부분은 이전에 다른 강의에서도 접한 적이 있는데, 그래도 다시 한번 상기할 수 있어서 좋았습니다. 잘못하다가는...제가 임차인의 보증금을 덤태기 쓰는 상황이 될 수도 있는데, 정말 생각만해도 아찔합니다....ㅎㅎ

 

 

** BM

- 매매계약 시, 등기부등본의 갑구, 을구, 페이지 하단에서 각각 체크해야 할 사항들을 꼼꼼하게 체크하고, 특약사항도 잘 활용하자.

- 임대계약 시, 기본 내용은 물론, 특약사항에 대해서도 잘 확인하고 체크하자. 원상회복 의무 관련, 사진만 찍어두는 것으로는 부족할 수 있으니, 임차인이 입주하기 전 집 상태를 동영상으로도 잘 찍어두자.

 

 

Part 4. 실전투자 사례에서 배우는 투자 교훈 :)

 

3주차 강의의 마지막에는 양파링님께서 실전 투자하신 부천과 평촌의 투자 사례를 통해 생생한 투자 교훈을 배울 수 있었습니다.

 

매수한 물건의 잔금 기간을 무조건 길게 한다고 그게 꼭 능사는 아니라는 점, 임대 최고가를 고집하는 것이 꼭 최고의 정답은 아니라는 점, 그리고 역전세에 대한 리스크 방어가 얼마나 중요한지를 비롯해서 양파링님 투자 사례를 통해 다섯 가지 교훈을 정리해주셨습니다.

 

투자는 언제나 수익률 싸움이기 때문에, 수익률을 높이기 위해 살 때 무조건 조금이라도 저렴하게 매수하는 게 중요하다는 이야기를 강조해주셨는데요. 이 부분을 설명하시면서 '이 정도면 됐지'하고, 더 저렴하게 매수하려고 하지 않고 스스로 타협하는 사람들이 있다는 이야기를 하실 때 무척 뜨끔했습니다...ㅠㅠ

 

제가 아직 실전 경험이 있는 건 아니지만, 왠지 제 성격 상.... '이 정도 저평가 된 물건을 골랐으면 된 거 아닐까?' 생각하고 조금이라도 더 저렴하게 깎을 생각은 안했을 것 같았기 때문입니다..ㅠㅠ 예전에 너나위님께서 끝까지 가격 협상을 하다가 결국 300만원 정도였나.. 암튼 그 정도 겨우 깎은 이야기를 해주신 기억이 났는데요. 이 정도로 치열한 태도로 가격협상을 하고 투자해야겠다는 생각을 다시 한번 해보았습니다.

 

 

** BM

- 투자는 수익률 게임! 매수할 때 싸게 사는 것이 중요하다. 저렴하게 매수하기!

- 안 좋은 지역을 가보아야 좋은 지역이 보인다! 결국 전부 다 가봐야 함!