너무너무 수강하기 힘든 실전반인데, 정말 운 좋게 이번 17기에 수강하게 되어 감사한 마음으로 듣고 있는 월부 실전반 강의가 벌써 2주차로 접어들었다.
이번 2주차 양파링님 강의도 정말 도움이 많이 되었는데, 너무 좋았던 강의 후기를 개인블로그에도 공유해본다. :)
안녕하세요!
[실전 17기 레전드가 될 랭커님의 1제자조] 트윙클111입니다.
실전반이 본격 개강한지 이제 2주가 지났는데 체감으로는 훨씬 더 많은 시간이 지난 것 같은 느낌입니다 ㅋㅋㅋ 아마 개강하자마자 2주만에 사전임보를 내야 하는 압박때문인 것 같은데요ㅠㅠ
실전반 첫 수강인 저는 개강과 동시에 임장지가 발표되고 바로 그 다음 날부터 몰아치는 스케쥴에 아직도 허덕이고 있습니다ㅋㅋㅋ 다행히 조톡방에서 늘 함께하시며, 튜터링데이 뿐만 아니라 평소에도 모든 질문에 세심하게 답해주시고, 심지어 올빼미 중에 줌으로 과외타임도 열어주시는 저희 레전드 1조의 랭커튜터님, 그리고 잘 이끌어주시는 보로코모 조장님과 조원분들의 응원과 도움으로 일단 그때그때 해야 할 것들을 하고 있는데.... 사전임보 제출이 부담이 많이 되더라구요.
제출일은 하루하루 다가오고, 퇴근 후 책상 앞에 앉아는 있는데 꾸벅꾸벅 졸다보니 진도가 안 나가서 어찌할줄 모르고 있던 찰나...!!! 2주차 양파링님 강의를 듣게 되었습니다.
이번 양파링님의 강의는 임장보고서를 제대로 쓰는 법을 배워야 하는 실전반 수강생들에게 정말정말 유용한 강의가 아니었나 싶습니다. 저 역시 임보의 늪에서 헤매고 있다가 정말 도움을 많이 받았는데요. 임보의 본질이 무엇인지를 다시 한번 상기하고, 방향을 잡는 데 큰 도움이 되었습니다.
긴 시간 동안 꿀같은 강의 해주신 양파링님께 감사드리며, 2주차 강의 후기를 정리해봅니다. :)
** 후기는 강의내용은 최대한 배제하고 벤치마킹과 느낀 점 위주로 작성했습니다 **
01. 우리는 분석가가 아니라 투자자!
강의 시작하자마자 교재 첫 페이지에 나와 있는 문구부터 핵심을 찌르는 내용이었습니다.
우리는 분석가가 아니라,
투자자입니다.
저는 이번 실전반 임보가 실준반에서 쓴 임보에 이어 두번째라서 완전 극초보+생초보인데요. 지난 실준반에서 첫 임보를 쓰면서, 제가 마치 연구자 or 분석가의 마인드로 임보를 쓰려고 한다는 것을 느꼈습니다. 그때도 시간이 없어서 raw data 가공을 많이 하지는 못했지만 데이터를 직접 가공해보고 싶은 욕구가 많이 생기더라고요. 저는 지역분석보고서를 쓰는 분석가가 아니라, 제 투자에 도움이 되는 "임장보고서"를 쓰는 투자자인데 말이죠.
그래서 그때, 책상 앞에다가 포스트잍으로 "임보는 남에게 보여주기 위한 것이 아니다. 투자하기 위한 것이다"라고 써붙여 두고, 임보쓰다가 고개를 들때마다 그 문구가 보이도록 해두었습니다. 안 그러면 제가 자꾸 방향을 잃고, 가뜩이나 부족한 시간을 쓸 데 없는 데 쓰는 것 같더라고요..ㅠㅠ
그럼에도 불구하고 이번에 두 번째 임보를 쓰면서, 사실 입지분석과 시세 정리 파트가 훨씬 중요한데도 또 지역개요와 인구 분석에서 시간을 왕창 날려먹으며 길을 잃고 헤맸는데, 양파링님께서 그 부분을 딱 지적해주셨습니다.
온갖 내용들을 이것저것 다 때려넣는 것이 중요한 게 아니라, 진짜 투자에 필요한 정보에 집중하고, 무엇을 보아야 할지를 파악해서 그 부분을 핵심적으로 다루는 게 중요하다는 점을 강의 전반에 걸쳐 계속 강조하셨는데요. 예를 들어, 우리가 인구 파트에서 필수적으로 다루는 연령별 인구분포에서도 연령대별 비율 편차 등을 통해 지역 분위기까지 상상해볼 수 있다고 설명해주신 점은 제가 데이터를 보면서도 놓치고 있던 부분에 대해 생각해볼 수 있었습니다. 또 생활권별로 연령별 인구수와 유형별 주택수를 매칭하는 것, 인구이동과 소득, 평당가를 매칭하는 것도 생각해보지 못했던 포인트라서 꼭 벤치마킹해봐야겠다 싶었습니다.
일단 사전임보에 당장 반영하기는 어렵겠지만, 최종 임보에는 꼭 반영해봐야겠습니다. :)
* BM
- 이것저것 다 때려 넣어서 양으로 승부하는 임보가 아니라, 투자에 필요한 정보를 담고 있는 퀄리티 있는 임보를 쓰자.
- 인구이동과 소득, 평당가를 연계해서 지역을 상상하고 분석해보자.
- 연령별 인구분포에서 더 많은 스토리를 읽어내는 연습을 하자.
02. 투자를 위한 입지분석
사전조사 & 분석에서 제일 중요한 내용이기도 한 "입지분석"에서 꼭 보아야 할 내용에 대해서도 상세히 알려주셨습니다.
수도권 입지분석은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 이렇게 5가지 요소를 통해 이루어지게 되는데요. 각 요소별로 핵심적으로 봐야 할 내용에 대해 짚어주셔서 큰 도움이 되었습니다.
특히 임장지마다 5가지 입지요소 중에서 더 중요하게 고려되는 요소들에 대해 가중치를 두어서 분석해야겠다는 점을 알 수 있어서 도움이 많이 되었습니다. 아울러, 학군에 대해 분석할 때는 해당 지역의 학군만 볼 것이 아니라, 학군의 수요 대체 지역에 대해서도 같이 살펴보는 것을 추천해주셔서 저도 적용해봐야겠다 싶었습니다.
부동산은 기계적이고 공학적인 것이 아니라, 실제 사람들의 삶이 담겨 있기 때문에, 그 지역에 사는 사람들이 실제로 어떤 선택을 할지, 내가 그곳에 산다면 어떤 선택을 할지를 끊임없이 염두에 두면서 분석해야겠다는 생각도 들었습니다.
또, 입지결정 요소를 지도 한 장에 다 올려보는 것도 이전에 강의를 들으면서 꼭 적용해봐야지 했는데, 어쩌다보니 시간이 부족하다는 이유로 이번에도 적용하지 못했는데요. 이건 이번 임보에 꼭 벤치마킹해봐야겠습니다. :)
* BM
- 입지분석의 5가지 요소 중에서 각 지역에서 더 중요하게 부각되는 요소는 가중치를 두고, 더 자세히 들여다보자.
- 학군 수요의 대체지도 같이 검토하자.
- 입지결정요소를 지도 한 장에 올려서 입체적으로 지역을 볼 수 있도록 하자.
03. 가격을 잘 기억하기 위한 방법!
또, 시세 분석을 통해 가격을 잘 기억하기 위한 방법들도 대방출해주셨습니다.
임장을 하고 임보를 써도 그 지역 단지 가격이 잘 기억이 나지 않아서 스스로 좌절스러울 때가 있었는데요ㅠㅠ 기억할 것들을 최대한 단순화시키면서 가격을 기억하기 위한 방법들을 알려주셔서, 앞으로 알려주신대로 꾸준히 연습해보면 조금씩 나아지지 않을까 하는 기대감을 갖게 되었습니다.
먼저 지역을 크게크게 보면서 가격을 파악하고, 각 단지의 가격을 기억하려고 하기보다는 생활권별로 대장아파트의 가격을 기억하면서, 그렇게 가격이 형성되는 매커니즘을 파악하면, 그 대장단지들의 가격을 기억하는 것만으로 인근 단지들의 가격을 대략 유추해낼 수 있게 됩니다.
저희가 앞마당 한두개 만들고 관둘 것이 아니라, 앞으로 수십개의 앞마당을 만들어가면서 아는 지역을 늘려가는 것이 지금 열심히 공부하는 이유일텐데요. 이렇게 앞마당 지역이 많아지는데 그 많은 지역의 수많은 단지들의 가격을 기계적으로 기억하기는 어려울 것입니다. 더구나 시세는 고정된 것이 아니라 지속적으로 변하기에 더더욱 그렇습니다.
이때, 기준점을 잡고, 기준점의 가격이 형성되는 이유를 파악하는 연습을 하면, 그 지역의 시세를 기억하기가 훨씬 편리할 것입니다. 또, 이런 연습을 통해 그 이유를 파악하고 있어야, 나중에 단지별로 가격이 왜곡되었을 때, 왜곡되었음을 포착해내고 기회도 찾을 수 있을 것 같습니다. :)
* BM
- 시세파악은 귀납법이 아니라 연역법으로! 시세를 기억할 때, 단지별 시세를 기억하기보다는 지역을 크게크게 보면서 시세를 파악하는 연습을 하자.
- 생활권별 대장아파트 시세를 파악하고, 그 지역에서 시세가 형성되는 기제를 확인해서, 단지별 시세를 유추해보는 연습을 하자.
04. 투자기준 체크하는 방법!
2강에서 투자기준 체크하는 법에 대해서도 다시 한번 점검해볼 수 있었는데요.
월부의 투자기준인 "저/환/수/원/리"에 대해서는 열반 기초반에서 너바나님이 이론적 측면을 알려주시고, 그 이후에 들었던 강의들에서 멘토님들께서 실제 투자에 적용되는 사례들을 소개해주셔서 조금씩 감을 잡아 가고 있는데, 양파링님 강의를 통해 다시 한번 그 내용을 리마인드할 수 있었습니다.
마침 어제 월부의 "돈버는 독서모임"에 참여했는데, 발제문 내용 중에 투자기준에 대해 논의하는 주제가 있었습니다. 그때 함께 독서모임을 했던 분들과 다양한 투자기준들 중에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하는지 의견을 나누었는데요. 저는 "가치 대비 저렴한지", 즉 저평가 되어 있어서 사는 순간 돈을 벌 수 있는지가 중요하다고 했습니다. 조금 더 종합적으로, 저환수원리가 제일 중요한 것이 아니냐는 의견도 있었고요.
독모를 이끌어주신 부자대디 튜터님께서는 개인적으로 "가격이 싼 지"가 가장 중요하다고 생각하지만, 저/환/수/원/리는 or 조건이 아니라 and조건이라는 점을 강조해주셨습니다. 즉, 이 다섯 가지 조건이 모두 충족되어야 하고, 하나라도 충족되지 않으면 그 투자는 진행하지 않는 것이 좋다고 하셨는데, 그 내용을 양파링님 강의에서 실전 사례로 다시 배울 수 있어서 도움이 많이 되었습니다.
05. 가장 좋은 투자물건 고르기
임보가 보여주기 위한 보고서 or 분석을 위한 보고서가 아니라, 실제 좋은 투자로 연결되어서 수익을 내기 위한 "투자를 위한 보고서"가 되려면, 결국 임보의 하이라이트는 투자매물 선정이 될 수밖에 없습니다.
저는 실준반에서 임보 하나 써본 것이 전부인데, 그때는 매물을 몇 개 보지 못했고, 매물뽑기는 아예 하지 못한 채 임보를 제출했었는데요ㅠㅠ 그래서 이번 실전반에서는 매물도 많이 보고, 제가 본 매물 중에서 1등뽑기도 제대로 해봐야겠다고 다짐하고 있습니다.
그래서 임보를 통해 투자물건 고르는 단계를 설명해주시는 내용이 무척 궁금했고, 또 도움도 많이 되었습니다.
저처럼 초보인 분들, 앞마당이 거의 없는 분들을 위해, 임보 3개 이하인 경우와 임보 4개 이상인 경우로 나누어서 비교평가 하는 방법을 딱 정리해주셨는데요. 저는 앞마당이 이제 1개밖에 없으니, 해당 지역 내에서 순위뽑기를 통해 우선순위를 정하는 연습을 해보려고 합니다.
또, 선정된 매물별로는 원페이지 분석을 해보라는 말씀도 도움이 많이 되었습니다. 이번 실전반에서 최종 임보 제출에 꼭 적용해봐야겠습니다. :)
* BM
- 아직 앞마당이 별로 없는 단계에서는 지역 내에서 순위뽑기를 해서라도 꼭 매물 순위를 정해보자.
- 선정된 매물 상위순위에 대해서는 원페이지 분석을 작성해보자.
06. 지역분석을 통한 실전투자 사례
마지막으로, 양파링님이 서울에서 실전 투자를 진행하신 지역에 대해, 그 지역을 선정하시게 된 이유부터 임장→임보 등 저희가 지금 하고 있는 이 방법을 통해 실제 투자까지 이어진 케이스를 자세히 설명해주셨는데요.
저는 아직 실전투자경험이 없는 초보라서 그런지, 멘토님/튜터님들의 이런 실전 투자 이야기를 듣는 것이 정말 도움이 많이 되고, 또 너무 재밌습니다.
객관적인 자료들로 지역분석을 하다보면, 막연히 선입견 or 고정관념으로 알고 있던 것과 다른 팩트들을 접하게 될 때가 있는데요. 제가 이번 실전반에서 임장지로 부여받은 곳에 대해서도 임장하고 분석할수록 그런 느낌이 들었는데, 강의에서 양파링님이 다루어주신 그 지역도 저에게는 그런 측면이 있었습니다.
같은 서울에 살면서도 지역이 워낙 반대편이고 서로 다르다보니.... 막연히 알고 있거나 잘 몰랐던 내용들도 많았던 것 같은데요. 실제 분석해보니 그 지역의 장점이 무엇이고, 어떤 요소가 가격 결정에 제일 중요한 영향을 미치는지, 또 생활권 구분에서 중요한 점이 무엇인지 등을 간접 경험해볼 수 있었고, 그것이 가격에 어떻게 반영되는지도 배울 수 있었습니다.
지역을 제대로 분석하고, 시세를 파악하며, 비교평가가 정교하게 될수록 좋은 매물을 고를 수 있을테고, 그것이 투자성과로 이어질텐데요. 월부에서 늘 강조하시는 것처럼, 돈을 좇기보다는, 실력을 길러서 자연스럽게 돈이 따라올 수 있도록 해야겠습니다. :)
* BM
- 지역분석과 투자는 별개가 아니다. 지역분석을 통해 투자기회를 잡을 수 있도록 투자자의 관점에서 정석대로 임보를 쓰자.
- 모래성은 No! 나의 단계를 파악하고, 내 단계에서 필요한 것들을 탄탄하게 채워나가자. 지금은 양적으로 늘려가야 할 때! 한 달에 1개씩 집중해서 앞마당을 넓혀가자.
긴 시간 동안 좋은 강의 해주신 양파링님, 진심으로 감사드립니다. :)
사전임보 때도 최대한 배운 내용 반영해보고, 최종 임보때는 이번 강의에서 배운 내용 최대한 적용해서 "분석가가 아닌, 투자자의 임보"를 작성하도록 하겠습니다.
내일 사전임보 제출로 모두들 바쁘실텐데, 이 시간에도 열심히 달리시는 실전 17반 동기분들, 모두모두 화이팅입니다!!!!!
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